Market value dan bank value rumah Johor 2026: harga sebenar ikut kawasan
Harga median rumah Johor ikut daerah, taman dan jenis rumah, daripada rekod jualan sebenar.
Jawapan ringkas
Market value rumah anda ialah harga yang pembeli sanggup bayar. Cara paling tepat untuk menyemaknya ialah melihat harga jualan yang telah direkodkan bagi rumah yang serupa di taman anda, bukan harga iklan.
Rumah subsale Johor, Julai 2025 hingga Jun 2026
- ✓ Harga median: RM480,000, daripada 4,976 jualan
- ✓ Teres dua tingkat: RM600,000. Kondo atau apartmen: RM400,000
- ✓ Corner lot dan end lot terjual kira-kira 23% lebih tinggi
- ✓ Bank value merujuk jualan terkini, bukan harga iklan
Halaman transaksi menunjukkan semua jualan sejak 2021, jadi angkanya berbeza sedikit daripada angka 12 bulan di sini.
Harga median ialah harga tengah: separuh rumah terjual lebih murah, separuh lagi lebih mahal. Kami guna median, bukan purata, kerana satu jualan yang luar biasa tidak akan menariknya jauh.
Market value vs bank value
| Market value | Bank value | |
|---|---|---|
| Siapa tetapkan | Pasaran: pembeli dan penjual | Penilai berdaftar yang dilantik bank |
| Untuk apa | Harga jual beli | Mengira jumlah pinjaman |
| Dirujuk daripada | Jualan terkini rumah serupa | Jualan terkini rumah serupa, dan keadaan rumah |
| Biasanya | Harga yang dipersetujui | Sama atau lebih rendah |
Kedua-duanya bersandar pada data yang sama: harga jualan yang direkodkan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH). Jika harga yang anda minta jauh melebihi jualan terkini, bank value hampir pasti tidak akan sampai.
Harga rumah Johor ikut daerah
Harga median untuk dua tahun jualan, Julai 2024 hingga Jun 2026, supaya setiap angka bersandar pada lebih banyak transaksi.
| Daerah | Rumah landed | Kondo atau apartmen |
|---|---|---|
| Johor Bahru | RM650,000 | RM420,000 |
| Muar | RM520,000 | Terlalu sedikit jualan |
| Kulai | RM500,000 | RM350,000 |
| Pontian | RM470,000 | Terlalu sedikit jualan |
| Tangkak | RM470,000 | Terlalu sedikit jualan |
| Batu Pahat | RM425,000 | Terlalu sedikit jualan |
| Kota Tinggi | RM391,000 | Terlalu sedikit jualan |
| Kluang | RM350,000 | Terlalu sedikit jualan |
| Segamat | RM330,000 | Terlalu sedikit jualan |
| Mersing | RM250,000 | Terlalu sedikit jualan |
Johor Bahru dan Kulai, ikut mukim
| Mukim | Rumah landed | Kondo atau apartmen |
|---|---|---|
| Tebrau (Mount Austin, Johor Jaya, Dato' Onn) | RM720,000 | RM350,000 |
| Bandar Johor Bahru | RM698,000 | RM530,000 |
| Pulai (Skudai, Iskandar Puteri, Bukit Indah) | RM680,000 | RM403,000 |
| Plentong (Masai, Permas Jaya, Pasir Gudang) | RM550,000 | RM425,000 |
| Senai (Bandar Putra) | RM520,000 | Terlalu sedikit jualan |
| Kulai (Indahpura) | RM499,000 | Terlalu sedikit jualan |
Rumah landed: teres, berkembar (semi-D), banglo dan kluster. Kondo: kondominium, apartmen dan apartmen servis; flat dan rumah kos rendah tidak dikira. Setiap angka memerlukan sekurang-kurangnya 30 jualan. Sempadan ikut daerah dan mukim rasmi, jadi satu nama boleh merangkumi beberapa taman.
Harga ikut jenis rumah
Seluruh Johor, jualan Julai 2025 hingga Jun 2026.
| Jenis rumah | Jualan direkodkan | Harga median |
|---|---|---|
| Teres dua tingkat | 1,507 | RM600,000 |
| Teres setingkat | 1,396 | RM420,000 |
| Kondominium atau apartmen | 459 | RM400,000 |
| Rumah kos rendah | 344 | RM260,000 |
| Apartmen servis | 283 | RM495,000 |
| Berkembar dua tingkat | 237 | RM997,000 |
| Berkembar setingkat | 204 | RM500,000 |
| Banglo | 157 | RM530,000 |
| Rumah kluster | 153 | RM1,050,000 |
| Flat kos rendah | 130 | RM175,000 |
Median banglo kelihatan rendah kerana lebih separuh jualan banglo berlaku di luar Johor Bahru, di mana harga rumah biasanya lebih rendah. Bandingkan banglo hanya dengan banglo di kawasan yang sama.
Harga teres dua tingkat ikut taman
Taman paling aktif di Johor untuk teres dua tingkat, Julai 2024 hingga Jun 2026. Klik nama taman untuk melihat setiap jualan, termasuk keluasan dan tarikhnya.
| Taman | Kawasan | Harga median |
|---|---|---|
| Horizon Hills | Iskandar Puteri | RM950,000 |
| Bandar Dato' Onn | Tebrau | RM800,000 |
| Taman Mutiara Rini | Skudai | RM770,000 |
| Setia Tropika | Tebrau | RM770,000 |
| Taman Bukit Indah | Iskandar Puteri | RM750,000 |
| Taman Desa Tebrau | Tebrau | RM730,000 |
| Taman Setia Indah | Tebrau | RM720,000 |
| Bandar Indahpura | Kulai | RM657,000 |
| Bandar Baru Permas Jaya | Plentong | RM650,000 |
| Taman Nusa Bayu | Iskandar Puteri | RM650,000 |
| Taman Daya | Tebrau | RM618,000 |
| Bandar Putra | Kulai | RM600,000 |
| Taman Johor Jaya | Plentong | RM600,000 |
| Bandar Seri Alam | Masai | RM550,000 |
| Taman Sri Impian | Kluang | RM538,000 |
| Taman Putera Indah | Batu Pahat | RM500,000 |
| Taman Scientex | Pasir Gudang | RM400,000 |
| Taman Kota Masai | Pasir Gudang | RM370,000 |
Setiap taman mempunyai sekurang-kurangnya 25 jualan teres dua tingkat dalam tempoh ini. Saiz rumah berbeza antara taman, jadi bandingkan juga keluasan dan harga per kaki persegi (psf).
Taman anda tiada dalam senarai? Cari taman anda di halaman transaksi Johor.
Alat percuma
Semak market value rumah anda
Pilih taman dan jenis rumah anda. Kami padankan dengan jualan yang direkodkan berhampiran dan tunjukkan julat harganya. Tiada pendaftaran, tiada bayaran.
Corner lot dan end lot: berapa lebih mahal?
Rekod JPPH tidak menandakan sama ada rumah itu corner lot. Tetapi ia merekod keluasan tanah, dan corner lot atau end lot biasanya mempunyai tanah yang jauh lebih besar daripada lot tengah di jalan yang sama.
Kami bandingkan 136 jualan rumah teres di Johor yang tanahnya sekurang-kurangnya 25% lebih besar daripada lot biasa di jalan yang sama. Tanah lot ini biasanya hampir dua kali ganda lot biasa.
- Median: 23% lebih tinggi daripada lot biasa di jalan yang sama.
- Separuh daripadanya terjual antara 10% dan 41% lebih mahal.
- Kira-kira 1 daripada 8 terjual lebih murah daripada lot biasa.
Jadi, jika teres dua tingkat di jalan anda biasanya terjual RM600,000, corner lot yang serupa mungkin bernilai sekitar RM740,000, dan selalunya antara RM660,000 dan RM850,000. Ini anggaran kasar. Semak jualan di jalan anda sendiri dan lihat lajur keluasan tanah untuk mencari lot yang setanding.
Cara semak market value rumah anda
- Cari taman anda di halaman transaksi Johor, atau ikut daerah dan mukim.
- Tapis jenis rumah yang sama. Jangan bandingkan teres setingkat dengan teres dua tingkat.
- Bandingkan saiz yang hampir sama. Lihat keluasan tanah dan keluasan binaan, dan harga psf.
- Utamakan jualan terkini. Jualan tiga tahun lalu bukan gambaran pasaran hari ini.
Mahu jawapan lebih cepat? Alat penilaian percuma kami memadankan rumah anda dengan jualan berhampiran dan memberi julat harga.
Bila bank value lebih rendah daripada harga jual
Bank mengira pinjaman atas nilai yang lebih rendah antara harga belian dan bank value. Perbezaannya perlu dibayar oleh pembeli secara tunai.
Contoh: harga jual RM600,000, tetapi bank value hanya RM560,000.
- Margin 90% atas RM560,000 = pinjaman RM504,000.
- Pembeli perlu sediakan RM96,000, bukan RM60,000 seperti yang dijangka.
Ramai pembeli tidak mampu menambah RM36,000 itu, dan jualan boleh tergendala. Bagi penjual, meletakkan harga dekat dengan jualan terkini di taman sendiri menjadikan rumah lebih mudah dijual.
Margin pinjaman biasanya sehingga 90% untuk rumah pertama dan kedua, dan lebih rendah untuk rumah ketiga dan seterusnya. Angka di atas ialah contoh sahaja. Kadar dan syarat berbeza mengikut bank dan keadaan anda, jadi rujuk bank anda untuk angka muktamad.
Had data ini
- Data lewat beberapa bulan. Jualan hanya muncul selepas pindah milik didaftarkan dan duti setem dibayar.
- Median ialah titik mula, bukan harga rumah anda. Keadaan rumah, renovasi, arah dan jalan semuanya memberi kesan.
- Ini bukan penilaian rasmi. Untuk laporan penilaian, lantik penilai berdaftar.
Panduan berkaitan: cara semak nilai rumah dan bank value, dan panduan subsale lengkap dalam bahasa Inggeris.
Common questions
Berapa harga pasaran rumah di Johor sekarang?
Harga tengah (median) rumah subsale di Johor ialah RM480,000, berdasarkan 4,976 jualan yang direkodkan antara Julai 2025 dan Jun 2026. Teres dua tingkat bermedian RM600,000 dan kondominium atau apartmen RM400,000. Harga sebenar rumah anda bergantung pada taman, jenis, saiz dan keadaannya, jadi semak transaksi di taman anda.
Berapa bank value rumah di Johor?
Tiada satu angka bank value untuk seluruh Johor. Penilai bank menilai setiap rumah secara berasingan, dengan merujuk jualan terkini rumah yang serupa berhampiran. Cara terbaik untuk menjangka bank value ialah menyemak harga median jenis rumah yang sama di taman anda. Bank value selalunya sama atau sedikit lebih rendah daripada harga pasaran, tetapi ia berbeza mengikut bank dan penilai.
Apa beza market value dan bank value?
Market value ialah harga yang pembeli sanggup bayar di pasaran terbuka. Bank value ialah nilai yang ditetapkan oleh penilai panel bank untuk tujuan pinjaman. Bank mengira margin pinjaman atas nilai yang lebih rendah antara harga belian dan bank value, jadi jika bank value rendah, pembeli perlu menambah wang tunai.
Berapa lebih mahal rumah corner lot atau end lot di Johor?
Daripada 136 jualan rumah teres di Johor yang tanahnya sekurang-kurangnya 25% lebih besar daripada lot biasa di jalan yang sama, harga mediannya 23% lebih tinggi. Separuh daripadanya terjual antara 10% dan 41% lebih mahal. Rekod JPPH tidak menandakan corner lot, jadi ini anggaran kami berdasarkan keluasan tanah.
Adakah JPPH boleh menilai rumah saya untuk pinjaman?
Tidak. Penilaian untuk pinjaman dibuat oleh penilai berdaftar yang dilantik oleh bank. JPPH merekod harga jualan hartanah, yang kami gunakan dalam panduan ini, dan menilai hartanah untuk urusan kerajaan seperti duti setem.
Kenapa harga iklan lebih tinggi daripada harga transaksi?
Harga iklan ialah harga yang penjual harapkan, dan biasanya ada ruang untuk berunding. Harga transaksi ialah harga yang benar-benar dibayar dan direkodkan selepas duti setem dijelaskan. Penilai bank merujuk harga transaksi, bukan iklan.
Help improve this guide
Spot a mistake or have a clearer example? Send us a correction or start a community discussion so the guide can improve over time.